新一轮城市规划对上海商业地产产生6点重要影响：

　　一、自贸区商业开发将提速

　　众所周知，由于历史原因自贸区存在大量工业用地，而商办用地相对稀缺，面对自贸区日益增长的写字楼和商业设施需求的缺口，原工业用地转商业用地，盘活存量土地，放宽容积率和覆盖率等措施刻不容缓。随着大规模的工业用地的转性，未来自贸区商业地产开发或将提速。

　　二、推动城市副中心及新城商业综合体发展

　　在人口与交通压力之下，城市副中心及居住或产业功能的卫星城发展会加速，这将推动大型购物中心或大型商业综合体的开发，社区型商业也将有较大发 展空间。这些购物中心往往选址与轨道于地面交通便利的节点，拥有充足的停车位，为新城的居住和工作的人口提供一站式的服务。戴德梁行华东区研究部指出，由 于工业用地一般体量巨大，很多也位于城市近郊，其升级改造将提供优质的商业地产发展用地，从而可以进行整体的大规模综合开发，培育出区域的服务业中心。 

　　三、商业项目供应量上升

　　据政府相关部门统计，上海约有300平方公里的工业用地有望转成商用。工业用地转性盘活流通，将带来商办用地供应量的上升。　

　　四、抑制商办用地出让价格

　　    商办用地的增加将提高土地的经济效益，增加城市的财政收入。同时，二手土地市场商办用地供应量的增加将平抑近年来成熟区域过快上涨的商办用地出让价格。

　　五、开发商拿地更加积极

　　戴德梁行华东区研究部认为，目前工业用地价格整体还比较低，土地改变用途后补缴至工业地价的1.5倍或商办地价的70%， 无疑大大降低了拿地 企业的进入门槛。另外，工业用地转变性质后也意味着开发强度的增加，包括容积率和建筑密度的提高，客观上增加了地上建筑物的总建筑面积，提高了经济收益， 对开发商的诱惑力较大。　

　　六、商业项目更加优化

　　上海新一轮城市规划显然已经转变思路，由通过土地出让收益反哺区域发展，向经由商办项目的集聚力和影响力，获取区域在经济、产业、板块价值层面 的长效发展转变。同时，较成熟区域工业用地的转性盘活流通，以及现有容积率、覆盖率政策有选择的适当松绑，使得土地使用效率得以挖掘和优化。当前价高者得 的局面会有所变化，开发商的背景、经验、理念等会被综合考虑。同时散售型商业会得到更加严格的控制，这将带来商业地产质的提升。